Leidt massafabricage altijd tot een standaardproduct of kan de individuele wens van de klant worden gerespecteerd door de industrie? Met de komst van de Ford Capri brak voor de autoconsument een nieuwe tijd aan: tien verschillende motoren, een handvol verschillende uitrustingspakketten en diverse losse opties maakten het mogelijk een ‘originele’ Capri samen te stellen. Ook bij de sterk opkomende marktgestuurde woningbouw zijn verschillende uitrustingspakketten en losse opties steeds vaker het middel bij uitstek om de woning aan de behoeften van de eerste kopers aan te passen. In de twintigste eeuw beperkte de keuze zich nog tot de keukenfrontjes, de dakkapel, het tegelwerk en de wandcontactdozen. Nu sloven ontwikkelaars zich uit om van de standaardwoning een gepimpte droomwoning te maken, toegesneden op elke beurs. In het architectonisch ontwerp kan dat overigens tot merkwaardige resultaten leiden. Bij het ontwerp van een rij woningen aan een jachthaven kon elk van de woningen als optie met een tuitgevel worden uitgevoerd, om er een levendig rijtje van te maken. Bij oplevering vorig jaar waren vrijwel alle woningen voorzien van de optionele tuitgevel...
Opties zijn uitgegroeid tot een belangrijk middel om het rendement van bouwbedrijf en ontwikkelaar te vergroten: doorgaans zijn er budgetafspraken over de verschillende categorieën woningbouw, maar wordt er over opties niets gezegd. En wanneer bouwers met de gemeenten afspraken maken over de grondprijs, is de verrekening met de opbrengsten van de basiswoning vaak het uitgangspunt. Ver voor het bouwbesluit sketchten Van Kooten en De Bie al een rondleiding met een makelaar langs een éénkamerappartement waarbij het toilet optioneel was.
Een ontwikkelaar bracht onlangs omvang en uitrustingsniveau van een woningbouwproject terug tot het absolute minimum zoals omschreven in het Bouwbesluit. Al het overige werd vertaald in aanvullende en prijzige kopersopties die allemaal werden ontworpen en in de maat gezet. In de woonkamer voldoet de tuindeur bijvoorbeeld rekenkundig aan de eis van doorspuibaarheid en ‘dus’ zijn alle ramen ofwel weggelaten, ofwel vastgeschroefd, want draairamen zijn duurder. Dat dit tot onvoorziene complicaties leidt bij de aanvraag voor een bouwvergunning laat zich raden. Alle opties – en alle denkbare combinaties daarvan – zouden vooraf uitgerekend moeten worden met betrekking tot energieprestatie, daglichttoetreding en ventilatiecapaciteit. Bij voornoemde ontwikkelaar leidde dit tot een merkwaardige situatie: wanneer een koper helemaal geen opties zou kiezen, zou de woning door de ruime kap niet voldoen aan de eis dat 55 procent van het gebruiksoppervlak gebruikt moet kunnen worden als verblijfsruimte. Die ‘standaardwoning’ zou dan ook vanwege die eisen van het Bouwbesluit verplicht (en gratis?) de ‘optie zolderkamer’ moeten hebben: in de kap een verblijfsruimte met dus een vaste trap, dakkapel, separatiewanden, aparte cv-ruimte en brandmelders in alle verblijfsruimten beneden. Al met al zoveel voorzieningen dat de ’optie woonkameruitbreiding’, het dieper uitbouwen van de kleine woonkamer, een goedkoper alternatief is waarmee men direct aan de 55 procents-eis voldoet.
Met de huidige trend van geminimaliseerde standaardwoningen kunnen sluwe bouwers bovendien de kopers vóór het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst al concrete uitspraken laten doen over de te kiezen opties. Door de woningen omzichtig te verdelen over die kopers met het langste optielijstje en de beste hypotheekvoorwaarden kan andermaal het rendement worden verbeterd. Slimme gemeentes verlangen daarom dat de grondwaarde over de kosten inclusief alle optionele toeters en bellen residueel is: na aftrek van alle bouwkosten, winst en risico en dergelijke blijft er dan een leuk bedrag over voor de gemeente. En zo trekken gemeentelijke overheid en bouwer gewoon weer samen op tegen de bewoner/eigenaar.